Vente immobilière au Burkina Faso : quels impôts et frais faut-il prévoir ?

Vous avez trouvé un terrain à acheter à 10 millions, 20 millions ou 30 millions de FCFA.

La négociation avec le propriétaire est terminée et vous pensez maintenant connaître le montant nécessaire pour réaliser votre projet.

Mais une question importante reste souvent oubliée :

combien coûtera réellement la transaction une fois les droits et taxes ajoutés ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu au Burkina Faso, certaines obligations fiscales peuvent s’appliquer. Deux notions sont particulièrement importantes : les droits d’enregistrement et la taxe sur la plus-value immobilière, appelée TPVI.

Elles ne concernent pas la même personne et ne sont pas calculées de la même manière.

Voyons cela simplement.

Les droits d’enregistrement : un coût à prévoir lors de l’achat

Lorsqu’une vente immobilière est formalisée, l’acte doit être enregistré auprès de l’administration fiscale.

Cette formalité entraîne le paiement de droits d’enregistrement.

Dans le cas général d’une vente immobilière concernée par les dispositions que nous présentons ici, le taux est de 5 %.

Prenons un exemple simple.

Vous achetez un terrain à :

20 000 000 FCFA

Le calcul donne :

20 000 000 × 5 % = 1 000 000 FCFA

Il faut donc éviter de préparer uniquement les 20 millions nécessaires à l’achat.

Votre budget doit aussi tenir compte des droits, taxes et autres frais liés à la formalisation de l’opération.

Qui paie la TPVI ?

La TPVI fonctionne différemment.

Elle concerne principalement le vendeur qui réalise une plus-value sur son bien.

Une plus-value apparaît lorsqu'une personne revend son bien plus cher que son coût d'acquisition, après prise en compte des éléments admis pour le calcul fiscal.

Autrement dit, le vendeur n’est pas automatiquement taxé sur tout le prix de vente.

La taxe porte sur la plus-value imposable.

Le taux de la TPVI est de 10 %.

Un exemple permet de mieux comprendre

Supposons qu'une personne achète un terrain à :

15 000 000 FCFA

Quelques années plus tard, elle le revend à :

30 000 000 FCFA

On pourrait penser que son bénéfice est simplement :

30 000 000 − 15 000 000 = 15 000 000 FCFA.

Mais le calcul fiscal peut prendre en compte certains frais liés à l'acquisition.

Lorsque les frais réels ne sont pas justifiés, le Code général des impôts prévoit notamment, dans les conditions applicables, une majoration forfaitaire de 10 % du prix d'acquisition.

Dans notre exemple :

10 % de 15 000 000 = 1 500 000 FCFA

Le prix d'acquisition retenu pour notre exemple devient donc :

15 000 000 + 1 500 000 = 16 500 000 FCFA

La plus-value serait alors :

30 000 000 − 16 500 000 = 13 500 000 FCFA

La TPVI au taux de 10 % serait :

13 500 000 × 10 % = 1 350 000 FCFA

Le vendeur aurait donc, dans cet exemple simplifié, une TPVI de 1 350 000 FCFA à prévoir.

Et les travaux réalisés sur le bien ?

C'est un point important.

Vous avez peut-être acheté une parcelle nue puis réalisé certaines dépenses : construction, agrandissement, rénovation ou amélioration du bien.

Certaines dépenses peuvent être prises en compte dans le calcul de la plus-value lorsqu'elles répondent aux conditions prévues par les textes.

D'où un conseil très simple :

gardez vos justificatifs.

Factures, reçus et autres pièces peuvent devenir importants plusieurs années après l'achat, au moment de la revente.

Il ne faut toutefois pas considérer que toute dépense réalisée sur le terrain sera automatiquement déduite.

La nature des travaux et les justificatifs disponibles doivent être examinés.

Pourquoi déclarer un prix de vente inférieur est risqué

C'est une pratique que l'on rencontre parfois.

Un terrain est réellement vendu à 20 millions de FCFA, mais les parties envisagent d'inscrire un montant beaucoup plus faible dans les documents pour réduire les droits à payer.

L'économie peut sembler intéressante sur le moment.

Mais elle peut créer un problème beaucoup plus important ensuite.

L'administration fiscale peut remettre en cause une valeur déclarée lorsqu'elle estime qu'elle ne correspond pas à la valeur réelle du bien.

Une régularisation peut alors être demandée, avec les conséquences fiscales prévues par les textes.

Notre conseil est donc simple :

ne construisez pas la sécurité de votre investissement sur une fausse déclaration du prix.

Attention également au délai d'enregistrement

Après la signature d'un acte soumis à l'enregistrement, il existe un délai pour accomplir la formalité.

Dans les situations concernées ici, ce délai est en principe de un mois à compter de la date de l'acte.

Attendre plusieurs mois peut entraîner des majorations et des intérêts de retard.

Il est donc préférable de préparer la question fiscale avant même la signature, et non plusieurs semaines après la vente.

Les erreurs que nous rencontrons le plus souvent

En matière immobilière, certaines erreurs reviennent régulièrement.

La première consiste à négocier uniquement le prix du terrain sans prévoir les frais liés à la transaction.

La deuxième est de payer rapidement parce que le vendeur est un parent, un ami ou une connaissance, sans vérifier la situation du bien.

La troisième est de déclarer un prix volontairement inférieur au montant réellement payé.

Il arrive aussi que les justificatifs d'achat ou de travaux soient perdus alors qu'ils peuvent devenir utiles plusieurs années plus tard.

Enfin, beaucoup de personnes découvrent les obligations fiscales seulement au moment où elles souhaitent finaliser la mutation.

Pour éviter ces difficultés, il vaut mieux connaître le coût global de l'opération avant de s'engager financièrement.

Avant d'acheter, posez-vous ces quelques questions

Quel est le prix réel du terrain ?

Quels sont les droits et frais à prévoir en plus du prix ?

Qui supportera les différentes charges liées à la transaction ?

Les documents du vendeur ont-ils été vérifiés ?

Le terrain est-il clairement identifié et localisé ?

Les formalités nécessaires pourront-elles être accomplies dans les délais ?

Quelques vérifications avant le paiement peuvent éviter beaucoup de complications après.

Et si vous achetez depuis l'étranger ?

Pour les Burkinabè de la diaspora, ces questions prennent encore plus d'importance.

À distance, on peut facilement transférer l'argent correspondant au prix annoncé sans connaître les autres dépenses nécessaires pour sécuriser l'acquisition.

On dépend également beaucoup de la personne chargée de suivre le dossier au pays.

Il faut donc pouvoir vérifier :

- le prix réellement négocié ;
- les documents du terrain ;
- l'identité et les droits du vendeur ;
- les démarches effectuées ;
- les montants effectivement payés ;
- les justificatifs délivrés.

L'objectif n'est pas de compliquer l'achat.

Au contraire, il s'agit de savoir exactement où va votre argent et à quelle étape se trouve votre dossier.

Un terrain à 20 millions ne coûte pas forcément seulement 20 millions

C'est probablement l'idée la plus importante à retenir.

Lorsqu'on prépare un achat immobilier, il ne faut jamais raisonner uniquement sur le prix demandé par le propriétaire.

Les droits, taxes, formalités et autres frais liés à l'opération doivent être intégrés au budget dès le départ.

Et lorsqu'on revend un bien ayant pris de la valeur, il faut également vérifier si une TPVI est due.

Les règles pouvant dépendre de la nature du bien et de la situation de l'opération, une vérification auprès des services fiscaux compétents reste recommandée avant de finaliser une transaction importante.

Chez NAFA Immobilier, nous accompagnons les particuliers, investisseurs et membres de la diaspora dans leurs projets fonciers et immobiliers à Zabré et dans les environs.

Notre rôle est notamment d'aider nos clients à mieux comprendre les démarches, à effectuer les vérifications nécessaires et à avancer avec davantage de transparence et de sécurité.

Avant d'investir, informez-vous, vérifiez et sécurisez votre projet.