Acheter un terrain au Burkina Faso ne signifie pas uniquement payer le prix convenu avec le vendeur. Une opération foncière peut entraîner différents frais administratifs, fiscaux et techniques qu'il est important d'anticiper avant de s'engager.

Droits de mutation, droits d'enregistrement, droit de timbre, évaluation des investissements, état de droits réels, extrait cadastral, cession définitive du terrain : ces dépenses peuvent représenter une somme importante lorsqu'elles ne sont pas prévues dans le budget initial.

Cet article présente les principaux frais à connaître avant une opération foncière, à partir de la grille des prestations domaniales et des tarifs applicables aux Guichets uniques du foncier de Ouagadougou et de Bobo-Dioulasso.

Important : les montants présentés correspondent à la grille fournie pour cette analyse. Les tarifs et les textes peuvent évoluer. Il est recommandé de vérifier les montants applicables auprès du service compétent avant toute opération.

1. Évaluation des investissements et constat de mise en valeur
L'évaluation des investissements ou le constat de mise en valeur peut entraîner des frais qui varient notamment selon la commune concernée.
À titre d'exemple, les montants totaux indiqués pour certaines communes sont les suivants :
Ouagadougou : 13 800 F CFA
Komsilga : 25 800 F CFA
Komki-Ipala : 37 800 F CFA
Pabré : 27 800 F CFA
Tanghin Dassouri : 32 800 F CFA
Koubri : 32 800 F CFA
Saaba : 17 800 F CFA
Ces montants comprennent, selon la prestation concernée, les frais de déplacement, les droits d'enregistrement et le droit de timbre.

À retenir : la localisation exacte du terrain peut donc avoir une incidence sur le coût de certaines démarches.

2. Les droits de mutation immobilière
Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une mutation à titre onéreux, notamment dans le cadre d'une vente, le taux indiqué dans la grille est de : 5 % du prix exprimé dans l'acte
D'autres situations sont également prévues :
Mutation à titre gratuit : barème progressif par tranche ;
Échange d'immeubles : 5 % de la valeur déclarée la plus élevée ;
Partage d'une indivision : 0,5 % de l'actif net partagé.

Attention à la valeur déclarée
Le prix mentionné dans un acte ne doit pas être artificiellement sous-évalué. L'administration fiscale dispose de possibilités de rectification lorsque la valeur déclarée apparaît inférieure à la valeur vénale réelle du bien, conformément aux dispositions fiscales applicables, notamment l'article 592 du Code général des impôts.

Conseil : avant de fixer définitivement le prix figurant dans un acte, il est préférable de se renseigner sur les règles fiscales applicables à l'opération.

3. Les coûts forfaitaires applicables aux promoteurs immobiliers
Certaines opérations concernant les promoteurs immobiliers sont soumises à des coûts forfaitaires qui varient selon la superficie et selon que l'immeuble est bâti ou non bâti.

Immeuble bâti
Jusqu'à 300 m² : 375 000 F CFA
Plus de 300 à moins de 400 m² : 500 000 F CFA
De 400 à moins de 500 m² : 600 000 F CFA
À partir de 500 m² : 2 500 F CFA/m² supplémentaire

Immeuble non bâti
Jusqu'à 300 m² : 300 000 F CFA
Plus de 300 à moins de 400 m² : 350 000 F CFA
De 400 à moins de 500 m² : 425 000 F CFA
À partir de 500 m² : 1 500 F CFA/m² supplémentaire
Ces montants concernent les opérations auxquelles ce régime forfaitaire est applicable.

4. Combien coûte la cession définitive d'un terrain ?
La cession définitive constitue une étape importante dans la sécurisation du droit sur le terrain.
Pour certains usages, notamment habitation, social, professionnel, cultuel ou de culte, le montant indiqué pour un immeuble bâti est de : 200 000 F CFA
Pour d'autres catégories d'usage, les tarifs sont calculés au mètre carré :
Commerce / profession libérale : 1 700 F/m² (bâti) ou 2 500 F/m² (non bâti)
Industrie / artisanat : 400 F/m² (bâti) ou 800 F/m² (non bâti)
Enseignement / santé : 30 F/m² (bâti) ou 300 F/m² (non bâti)
Agro-sylvo-pastoral : 30 F/m² (bâti) ; non applicable pour le non bâti

Attention : ces montants ne doivent pas être interprétés comme couvrant automatiquement toutes les dépenses nécessaires à l'opération. Les frais de bornage, d'immatriculation et d'évaluation des investissements peuvent rester à la charge du demandeur.

5. L'État de droits réels : une vérification à ne pas négliger
Avant d'acheter un terrain, il est essentiel de vérifier sa situation juridique. L'État de droits réels permet notamment de rechercher les informations relatives aux droits inscrits sur l'immeuble concerné.
Procédure simple : 3 000 F CFA
Procédure d'urgence : 5 000 F CFA
Même si ce coût paraît faible par rapport au prix d'un terrain, cette vérification peut jouer un rôle important dans la sécurisation d'une transaction.

6. L'extrait cadastral
L'extrait cadastral constitue également un document utile dans certaines démarches foncières. Le montant indiqué est de 5 250 F CFA, comprenant : 5 000 F CFA de tarif ;
250 F CFA de frais pour les services offerts en ligne.

7. Quel budget prévoir pour acheter un terrain ?
Prenons un exemple simple. Une parcelle est proposée à 10 000 000 F CFA. L'acquéreur ne doit pas nécessairement considérer que son budget s'arrête à 10 millions de francs CFA.
Selon la nature de l'opération et la situation du bien, il peut devoir prévoir notamment :
- Prix d'acquisition
- droits de mutation
- droits d'enregistrement et de timbre
- frais d'évaluation
- frais de vérification
- frais techniques
- éventuels frais de bornage et d'immatriculation
- frais liés à la cession définitive
Le montant final dépend donc de la nature du bien, de sa situation juridique, de sa localisation, de son usage et de la procédure engagée.

8. Les vérifications à effectuer avant de payer
Le prix d'une parcelle ne doit jamais être le seul élément étudié. Avant de verser une somme importante, l'acquéreur doit notamment chercher

à vérifier :
L'identité du vendeur et sa qualité pour vendre ;
L'authenticité des documents présentés ;
La situation juridique du terrain ;
La localisation et les limites physiques de la parcelle ;
La conformité entre les documents et la réalité du terrain ;
L'existence éventuelle de droits de tiers ou de charges ;
Les frais administratifs et fiscaux applicables ;
Le coût global de l'opération.

Pourquoi faut-il calculer le coût global avant de négocier ?
Une erreur fréquente consiste à négocier uniquement le prix de la parcelle. Or, deux terrains proposés au même prix peuvent entraîner des coûts différents selon leur situation administrative, juridique et technique.
Un acquéreur prudent doit donc raisonner en termes de coût global d'acquisition et de sécurisation, et non uniquement en termes de prix de vente.

À retenir
Avant d'acheter un terrain au Burkina Faso :
Ne regardez pas uniquement le prix affiché. Prenez en compte l'ensemble des dépenses susceptibles d'être liées à l'opération et faites vérifier la situation du bien avant tout engagement financier important.

La sécurisation d'une acquisition foncière commence par une bonne information.
Source : Direction Générale des Impôts (DGI), Grille des prestations domaniales et des tarifs applicables aux Guichets uniques du foncier de Ouagadougou et de Bobo-Dioulasso.
Les tarifs et dispositions réglementaires étant susceptibles d'évoluer, les montants doivent être vérifiés auprès de l'administration compétente avant toute transaction.

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Bernard SANGO
Consultant en foncier et en immobilier
Associé | NAFA IMMOBILIER